Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-10103013055200-2018-U

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA NOMBRE DEL EXDEUDOR RAFAEL ÁNGEL

BANCO -

NACIONAL -

BANCO -

NACIONAL -

PORRAS

MARÍN

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSÉ 1 - SAN JOSÉ 03 - HOSPITAL BARRIO CRISTO REY

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 5963-1

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA DEL COSTADO ESTE DEL LICEO DEL SUR, 30 m AL ESTE (LADO DERECHO). SOBRE AVENIDAD 22 ENTRE CALLES 14 Y 16 REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA La Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-0571348-1985 Identificador Predial 10103013055200 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según El Registro y el Plano 116,40 m² 116,40 m² 0,00 m² Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢26 738 709,60 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢31 530 309,41 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡58 269 019,01 CINCUENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL DIECINUEVE VALOR EN LETRAS: COLONES 01/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢31 530 309,41 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Este bien inmueble no posee limitaciones técnicas para ser tomado en garantía.

Ing. Olman Salas Alfaro, MBA

Ingeniero Tipo de Profesional Número de registro 6715 Emp. Nombre de la empresa Olman Salas Alfaro

OLMAN SALAS ALFARO (FIRMA)

Firmado digitalmente por OLMAN SALAS ALFARO (FIRMA) Fecha: 2018.11.06 14:32:58 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 2-0536-0600

Nombre y firma representate legal de la empresa Ing. Olman Salas Alfaro, MBA 26 octubre 2018 Fecha informe: 6 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 6050 2686 / 8888 0954 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Hora inspección

11:00 a.m.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Extensión Frente Regularidad Pendiente Nivel Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación

116,4 7,23 1 0 0 3 4 16 5

Factor de Homologación Valores Homologados

-

214-10103013055200-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 235 249,84 184 123,00 182 926,83 212,54 1,2198 127,00 1,0292 164,00 1,1198 8,45 0,9618 6,00 1,0477 6,00 1,0477 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 0 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 0 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1732 1,0783 1,1732 275 988,30 198 538,87 214 614,05

FACTOR 1,0000 0,0000 1,0000

DESCRIPCIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

4

Factor 0,00 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000

5

Factor 0,00 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 0 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡229 714 /m2 Valor ajustado ¢229 714 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 116,40 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢229 714,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢26 738 709,60

Valor conclusivo Factor secciones

Lindero Norte Lindero Sur Lindero Este Lindero Oeste

LINDEROS ACTUALES AVENIDA 24 CON 7M 23CM DE FRENTE RAFAEL ISAIAS SANCHEZ CARMEN URE#A MALTES ROSA GONZALEZ BUSTAMANTE COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 490 571 490 577 490 577 490 570

VÉRTICE 1 2 3 4

PRECISIÓN NORTE 1 097 388 1 097 387 1 097 374 1 097 374

1

Carmen María Castrillo vende lote, ubicado a 300 m del sujeto, área 212 m2, topografía plana. Precio C. 50 000 000

2

Soledad Hidalgo vende lote, ubicado a 800 m del sujeto, área 164 m2, topografía plana. Precio C. 30 000 000

1 153 1 153 1 153 1 153

3

Ana Isabel Serrano vende casa, VC03, I nivel 127 m2, estado bueno, edad 30. II Nivel 80 m2 en liviano, estado bueno, edad 15. Área terreno 127 m2. Ubicada a 190 m del sujeto. Precio C. 60 000 000

4

-

-

Coordenadas Este

490366

Coordenadas Este

489703

Norte 83080345

Coordenadas Este

490658

Norte

Coordenadas Este

-

Coordenadas Este

-

Norte Norte

Oferta

Oferta

Norte 85447138

Oferta

Fecha Consulta 26/10/2018 1097461 26/10/2018 1097139 26/10/2018 1097191 -

-

±4 m

Altitud

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 89841294

N°

5

CALLE PÚBLICA ASFALTO VIVIENDA CONCRETO VIVIENDA CONCRETO VIVIENDA MADERA

-

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN TERCIARIA Tipo de ruta ASFALTO Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-10103013055200-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario ACUEDUCTO SANITARIO Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO CALLE PÚBLICA ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales ICAA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

VARIOS 500 m 50 m 200 m 10 m 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social MEDIA BAJA Clase social zonas cercanas MEDIA BAJA Densidad poblacional ALTA Actividad del lugar RESIDENCIAL RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,23 m Pendiente % 0 16,36 m Tipo de vía: 3 2,26 4 16 Ubicación: MEDIANERO

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca No hay Distancia Plana Topografía Pendiente -

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

25/10/2018

NO HAY, VER ESTUDIO ADJUNTO

OBSERVACIONES A la propiedad se accesa por medio calle pública en asfalto buen estado // Posee un local comercial de dos niveles // La topografía es plana // A nivel de calle pública // Es de forma irregular // Posee instalado servicio de agua potable y dos medidores eléctricos, estos últimos suspendidos // En su frente también hay disponibilidad de servicios como alumbrado, cable e internet. La ciudad cercana más importante es San José Centro a 1,5 km de recorrido del Parque Central y donde se ubican los principales centros de servicios y comercio. // Esta edificación se encuentra en desuso, no se observaron indicios de desmantelamiento.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación LOCAL COMERCIAL I NIVEL LOCAL COMERCIAL II NIVEL ÁREA DE PILAS I NIVEL

TOTAL Forma de explotación Cortina metálica TOTAL Forma de explotación

214-10103013055200-2018-U

Área m2 84,84 84,29 20,89 190,02

V. Unit. ¢ / m2 300 000 300 000 150 000 -

VRN ¢ 25 452 000 25 285 680 3 134 100 53 871 780

Área m2 12,28 -

V. Unit. ¢ / m2 35 000 -

VRN ¢ 429 625 -

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 15 0,6250 0,9191 I 1 0 1,0000 0,9191 I 1 0 1,0000 0,9191 I

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años

TOTAL

-

VUT años 50 50 40 1

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 25 0,6250 I 25 0,6250 I 15 0,7422 I 0 1,0000 I

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 14 620 562,04 14 525 021,73 2 137 936,76 31 283 520,54

VUR años 28,7 28,7 27,3 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 172 331 172 331 102 323 0

VNR ¢ 246 788,88 246 788,88

VUR años 17,2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 20 105 0 0

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢31 283 520,54 ¢246 788,88

¢31 530 309,41

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-10103013055200-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: COMERCIO Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 190,02 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Avance:

Uso predominante: Comercial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre

-

Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

100%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC03

1993

2 Sistema eléctrico:

BLOQUES DE CONCRETO BLOQUES DE CONCRETO REPELLADO Y PINTADO

CONCRETO CERCHAS EN HG LAMINAS ZINC RECTANGULAR #26, BUEN ESTADO, DOS AGUAS, CANOAS HIERRO, BAJANTES PVC

FIBROCEMENTO TERRAZO

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SÍ 100% Total Fusible Bueno

Total

PUERTA PRINCIPAL EN ALUMINIO Y VIDRIO, VENTANALES Y GRADAS DE ACCESO AL 2 NIVEL

Aposentos

APOSENTO PRINCIPAL SIN DIVISIONES - 2 , BAÑOS - 3 - - Gas LP ----

Baños

S.S. + LAVAMANOS + DUCHA ENCHAPE A 1.5 m

Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno

Paredes

% de avance -

no hay

Ninguno

Ubicación

-

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Pisos Bueno

NO TIENE NO TIENE

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos Cubierta

Cielos

Bueno Bueno

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100%

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

-

Cortinas metálicas de seguridad en puertas y vitrales del I nivel

-

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Local comercial de dos niveles con accesos independientes. En el I nivel posee un gran y único aposento sin divisiones, un baño completo y un área de pilas. En el 2 nivel posee un un gran y único aposento sin divisiones y dos baños completos. Los baños cuentan con enchape a 1,5 m y loza sanitaria económica. Posee instalado servicio de agua potable y dos medidores eléctricos, estos últimos suspendidos // Esta edificación se encuentra en desuso, no se observaron indicios de desmantelamiento. Se considera en estado intermedio ya que requiere mejoras en la pintura de paredes y un leve desplome en los cielo rasos así como la sustitución de algunas láminas del mismo. Además se recomienda una revisión de los centros de carga para verificar su correcto funcionamiento ya que se aprecian sin sus tapas y las pastillas en dudoso estado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-10103013055200-2018-U

Calle pública

Frente y fachada

Fachada I nivel

Aposento principal I nivel

Aposento principal I nivel

Baño primer nivel

Área de pilas I nivel

Escaleras al 2 nivel

Aposento principal 2 nivel

Aposento principal 2 nivel

Baño 2 nivel

Baño 2 nivel

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Centro de carga 2 nivel

Centro de carga I nivel

Sistema eléctrico entubado y cielo raso expuesto

Serv. Elec. Suspendido

214-10103013055200-2018-U

Centro de carga 2 nivel

Cielo raso con leve desplomado

Profesional en sitio

Ubicación

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO CATASTRADO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-10103013055200-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-10103013055200-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ESTUDIO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-10103013055200-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

214-10103013055200-2018-U ANEXO FOTOGRÁFICO FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS