Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO

AVALÚO DE FINCA URBANA DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA 214

OFICINA

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

214-20901040806500-2018-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 09 - OROTINA 01 - OROTINA OROTINA DIRECCIÓN EXACTA

ALAJUELA, OROTINA, URBANIZACIÓN LAS PALMAS, LOTE 26-C. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-0973973-2005 Identificador Predial 20901040806500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según 300,00 m2 300,00 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢20 776 200,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢29 203 584,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡49 979 784,00 CUARENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS VALOR EN LETRAS: OCHENTA Y CUATRO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢29 203 584,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Verónica Ricossa

Arquitecta A-18581

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.10.24 22:16:24 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 23 octubre 2018 Fecha informe: 24 octubre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

214-20901040806500-2018-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 300 NIVEL 0 FRENTE 12 FONDO 25 FORMA PENDIENTE 0a3% UBICACIÓN 5 SERVICIOS 1 4 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 3 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 45 521,00 62 146,00 59 740,00 263,61

0,9582 1,0000 6 1,1892 21,25 1,0000 0,9000 0 a 3% 1,0000 7 1,0523 1 1,0941 16 1,0000 5 1,1379 1,3436 61 159,80

354

1,0561 1,0000 9,56 1,0779 37 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0941 16 1,0000 3 1,0000 1,2455 77 402,27

385

1,0858 0,9000 10 1,0466 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0941 16 1,0000 3 1,0000 1,1190 66 849,06

4 Factor 87 500,00 120

0,7390 0,9000 7,5 1,1246 16 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 4 1,0941 16 1,0000 3 1,0000 0,8184 71 606,11

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡69 254 /m2 Valor ajustado ¢69 254 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 1,0000 Área 300,00 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢69 254,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢20 776 200,00

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON 12 METROS DE FRENTE CALLE PUBLICA LOTE 11 ARARI ARS S.A. LOTE CON CASA LOTE 25 ARARI ARS S.A. LOTE CON CASA LOTE 27 ARARI ARS S.A. LOTE CON CASA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 443 169 443 156

PRECISIÓN NORTE 1 095 495 1 095 490

Altitud 259 239

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Vendo lote 263.61 m2 , se encuentra dentro de la urbanización Oferta Byron Murillo/8845 2542 Juan Pablo II y cuenta con Uso De Suelo para la construcción de vivienda. Dirección: Orotina. Del Colegio Privado Santa Fe, 150m al sur y 500m oeste. Valor de venta C11.000.000,00

Coordenadas Este

2

Lote en barrio jesus de orotina, 354 metros cuadrados zona muy segura y tranquila. Cerca del centro de orotina, supermercados, escuelas colegios cercanos.

Oferta

3

Venta de terreno en Orotina de Alajuela. Se encuentra dentro residencial privado. Lote mide 385m2, con opción de constuir hasta 3 pisos

Oferta

4

Venta de Lotes en Orotina Centro, Alajuela. Lotes en residencial cerrado, Acceso Asfaltado Agua Potable Aguas Negras Servicios Eléctricos Calle Sin Salida Cerca de Escuela Vista a la Montaña.Código: CR0003321-13-925-

Norte 5/6/17

8311 0680 Coordenadas Este

Norte

Gabriela Rod/7134 5744 Coordenadas Este Norte Oferta 87209090/22728431 Coordenadas Este

Fecha Consulta 24/10/18

Norte

24/10/18 5/6/18

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-20901040806500-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a0m a0m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a0m

Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12,00 m Pendiente % 0 a 3% 25,00 m Tipo de vía: 3 2,08333333 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00%

FECHA ESTUDIO

24/10/18

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY CONDICIONES REF:2717-217-0032467-327004 CITAS: 335-09642-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 2199715 000 CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY. EL GRAVAMEN MENCIONADO NO AFECTA EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.OBSERVACIONES

La finca valorada se ubica en una Urbanizacion en el centro de Orotina. Posee acceso por calle publica asfaltada. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de propiedades en venta en la zona. El lote es plano, se encuentra cercado en todos sus linderos. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

214-20901040806500-2018-U

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área

V. Unit.

m2

¢ / m2

Casa de Habitacion

128,00

TOTAL

325 000

VRN

VUT

Edad

¢

años

años

41 600 000

40

14

Estado I

Factor

Depre.

Estado

0,7638

0,9191

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#N/A

#¡DIV/0!

#N/A

41 600 000

128,00

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

¢

años

¢ / m2

28,1

228 153

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

29 203 584,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

VUR

Valor Unitario Final

años

¢ / m2

29 203 584,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

Depre.

Estado

¢

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

Depre.

Estado

¢

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢29 203 584,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢0,00 ¢29 203 584,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

CONSTRUCCIONES

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-20901040806500-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de Habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 128,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Mampostería integral Estructura Paredes de concreto Paredes No aplica Entrepiso Estructura de perling Techos Laminas onduladas de H.G. Cubierta Tablillas de PVC Cielos Ceramica de calidad standart Pisos

Avance:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

43%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC02

Fachada

Fachada con galeria con arcos superiores, con ventanas de marco de madera y celosias centrales

Aposentos

Tres cuartos, dos baños completos, cocina, sala y cuarto de pila

Año de construcción:

2004

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

Gas LP

Ubicación

TOTAL 100%

SI Cuchilla Bueno

Dos baños completos revestidos con ceramica de calidad standart Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos Bueno Red de agua caliente No aplica Pisos Bueno Cubierta Regular Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es una casa de habitación, posee sala, cocina, tres cuartos y dos baños completos. La propiedad requiere de algunos arreglos. Se observan caminos de termitas, por lo que se han retirado gran parte de los rodapies, marcos de ventanas que requieren reemplazo, en el cuarto de pila se observa que la instalacion electrica requiere reparacion. Ademas tanto en una de las columnas del frente como en una pared del cuarto de atras se observa humedad por filtraciones. se debe reparar una pared del cuarto y el vidrio de la ventana que se encuentra quebrado. Posee cielos de PVC, pisos cerámicos, y los baños revestidos en cerámica, por lo expuesto se le otorga el estado intermedio.- No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-20901040806500-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

214-20901040806500-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-20901040806500-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-20901040806500-2018-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-20901040806500-2018-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

β

ALT AT

FORMA

CFR = 3

NIVEL

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

5