Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10302022071700-2018-U

DIRECCION RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 03 - DESAMPARADOS 02 - SAN MIGUEL SAN MIGUEL DIRECCIÓN EXACTA

DIAGONAL A LA ESQUINA SURESTE DE LA IGLESIA DE SAN MIGUEL DE DESAMPARADOS, SAN JOSE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-357039-1979 Identificador Predial 10302022071700 Certificado catastral No. 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 861,78 m2 861,78 m2 0,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢67 303 294,44 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢32 557 793,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡99 861 087,44 NOVENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHENTA Y SIETE VALOR EN LETRAS: COLONES 44/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢32 557 793,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Construcción en estado de conservación de regular a malo dado a la falta de mantenimiento y el abandono que se observa del inmueble.

Nombre del Perito

ING. ALEJANDRO ARRIETA TORRES

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

ING. CONSTRUCCION

ICO-7677

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 20 junio 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8412-1694 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

ALEJANDRO JOSE ARRIETA TORRES (FIRMA)

Firmado digitalmente por ALEJANDRO JOSE ARRIETA TORRES (FIRMA) Fecha: 2018.06.29 12:23:44 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0834-0260

21 junio 2018

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO SUJETO

Características VALOR ¢/m2

861,78 0,00 18,00 47,88 1,00 0,00 5,00 4,00 16,00 3,00

FACTOR EXTENSION FACTOR NIVEL FACTOR FRENTE FACTOR FONDO FACTOR REGULARIDAD FACTOR PENDIENTE (%) FACTOR UBICACIÓN FACTOR SERVICIOS 1 FACTOR SERVICIOS 2 FACTOR DE VIA

Factor de Homologación Valores Homologados

Valor conclusivo Factor secciones

VÉRTICE 1 2 3 4

2

3

4 5

0,8501 79 298,50

Factor

5

Factor

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0150 83 507,39

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000

1,0000

VALOR DEL TERRENO ₡78 098 /m2 Valor ajustado ¢78 098 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 861,78 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢78 098,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢67 303 294,44

NORTE SUR ESTE OESTE

1

0,9572 71 489,24

4

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

N°

214-10302022071700-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 74 685,00 93 283,00 82 275,00 768,00 0,9627 536,00 0,8550 823,00 0,9849 0,00 0,00 0,9500 0,00 0,9500 0,9500 13,00 15,00 1,0466 15,00 1,0466 1,0848 63,31 51,20 1,0000 35,73 1,0000 1,0000 1,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,0000 0,00 0,00 1,0000 0,00 1,0000 1,0000 5,00 5,00 1,0000 5,00 1,0000 1,0000 4,00 4,00 1,0000 4,00 1,0000 1,0000 16,00 16,00 1,0000 16,00 1,0000 1,0000 3,00 3,00 1,0000 3,00 1,0000 1,0000

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON FRENTE DE 18,00m CARLOS MANUEL CORDERO CECILIANO MARIA CRISTINA ZUÑIGA MARTINEZ SONIA MARIA PORTILLA CORDERO

LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA) CALLE PUBLICA ASFALTADA LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA) LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA)

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 493 242 493 258 493 263 493 247

PRECISIÓN NORTE 1 091 573 1 091 596 1 091 541 1 091 538

1 396 1 396 1 396 1 396

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos VENTA DE LOTE EN SAN MIGUEL DE DESAMPARADOS

Oferta

VENTA DE LOTE EN SAN MIGUEL DE DESAMPARADOS

Oferta

VENTA DE LOTE EN SAN MIGUEL DE DESAMPARADOS

Pablo - 88378445 Coordenadas Este

+-3m

Altitud

Fecha Consulta 2/4/2018

Norte

Alex Araya - 8305-4663

12/2/2018

Coordenadas Este Norte https://costarica.inmobiliaria.co Oferta m/terreno-urbano-endesamparados-823m2-F20555 Coordenadas Este Norte Oferta Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Oferta

29/4/2018

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-10302022071700-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ MUNICIPAL Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 200 m a 100 m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 100 m

PROPIEDAD SE UBICA EN ZONA RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 18,00 m Pendiente % 0 47,88 m Tipo de vía: 3 1 : 2,66 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%

FECHA ESTUDIO

20/6/2018

0,00 m

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES PRACTICADO CITAS: 523-14770-01-0001-01 DEMANDA ORDINARIA CITAS: 567-11407-01-0001-001 DEMANDA ORDINARIA CITAS: 567-33503-01-0001-001 DEMANDA ORDINARIA CITAS: 567-55428-01-0001-001

OBSERVACIONES EL TERRENO ES UN LOTE CON TOPOGRAFIA TOTALMENTE PLANA A NIVEL DE LA CALLE

Ninguno Ninguno

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

TOTAL

250,00

VIVIENDA COCHERA

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 350 000,0 200 000,0 125 000,0

VRN ¢ 41 300 000 5 400 000 13 125 000

Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190

59 825 000 V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

Factor Estado

VNR ¢

-

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 25,6 25,6 33,0

Valor Unitario Final ¢ / m2 179 156 102 375 82 412

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

32 557 793,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre.

VRN ¢

VNR ¢ 21 140 408,00 2 764 125,00 8 653 260,00

ESTADO

BODEGA

Área m2 118,00 27,00 105,00

Forma de explotación

214-10302022071700-2018-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 25 0,6250 R 50 25 0,6250 R 50 15 0,8050 R

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.

Factor Estado

VNR ¢

TOTAL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢32 557 793,00 ¢0,00

¢32 557 793,00

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10302022071700-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación:

VIVIENDA Existente

Avance:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

-

Número permiso construcción:

Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 250,00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

29%

1993

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

VC-02

Estructura

BLOQUES CONCRETO Y PLACA DE CIMIENTO CORRIDA

Paredes

BLOQUES DE CONCRETO CON REPELLO AFINADO (INTERNAS Y EXTERNAS)

Entrepiso Techos Cubierta Cielos

NO TIENE VIVIENDA DE UN SOLO NIVEL

DE TABLILLA DE MADERA EN REGULAR ESTADO

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor

Pisos

DE CERAMICA EN TODA LA VIVIENDA EN REGULAR ESTADO

Estado General

Fachada

SENCILLA COCHERA PARA 1 VEHICULO, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 DORMITORIOS, DORMITORIO PRINCIPAL CON BAÑO, 1 BAÑO COMPLETO Y CUARTO DE PILA. EN LA PARTE POSTERIOR DEL TERRENO SE ENCUENTRA UNA BODEGA. BAÑOS CON ENCHAPES DE AZULEJO EN TODAS LAS PAREDES

Aposentos

ESTRUCTURA DE MADERA EN REGULAR ESTADO - TECHO A DOS AGUAS HIERRO GALVANIZADO CONVENCIONAL EN REGULAR ESTADO

Baños NO Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

NO TIENE NO TIENE Paredes

Ninguno

1 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 85%

SI Diyuntores Bueno

Gas LP

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES VIVIENDA EN REGULAR ESTADO DE CONSERVACION GENERAL DEBIDO A LA FALTA DE MANTENIMIENTO Y AL ABANDONO EVIDENTE DEL INMUEBLE.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA DEL ENTORNO

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

COCHERA

FACHADA PRINCIPAL

SALA Y COMEDOR 1

214-10302022071700-2018-U

2

COCINA FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

DORMITORIO

DORMITORIO

FACHADA POSTERIOR

214-10302022071700-2018-U

OFICINA DORMITORIO

BAÑO

FACHADA LATERAL

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10302022071700-2018-U

CUARTO DE PILA

SISTEMA ELECTRICO ENTUBADO

SISTEMA ELECTRICO ENTUBADO

CAJA DE BREAKERS

BODEGA

BODEGA

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA EXTERIOR DE LA BODEGA

VISTA INTERNA DE LA PROPIEDAD

FALTA DE ACCESORIOS ELECTRICOS

214-10302022071700-2018-U

DETALLE DE LA BODEGA

CIELO RASOS SIN LUMINARIAS

VALUADOR EN EL SITIO

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

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214-10302022071700-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO - 01

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10302022071700-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO - 02

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10302022071700-2018-U