Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-11403051172500-2018-U
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE EXDEUDOR (S) JORGE ANGEL FALLAS MENESES Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
01 - SAN JOSE 14 - MORAVIA 03 - TRINIDAD RUANO
DIRECCIÓN EXACTA CONJUNTO HABITACIONAL ALEMANIA UNIDA, LOTE N°5 BLOQUE E, EL SUPER IRAZU, 350 M. AL NORTE Y 20 M. AL ESTE, LOTE MANO IZQUIERDA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-862764-2003 Identificador Predial 11403051172500 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 224.22 m2 224.22 m2 0.00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢29 590 089.18 ¢26 817 700.00
₡56 407 789.18
CINCUENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE COLONES 18/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢26 817 700.00
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
NO HAY Ing. Emel Jiménez Vega
Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 10898 Nombre de la empresa
Emp.
Zonal
SÍ
Firmado digitalmente EMEL por EMEL JIMENEZ VEGA (FIRMA) JIMENEZ Fecha: 2018.02.26 VEGA (FIRMA) 08:16:22 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 1-0875-0589
Nombre y firma representate legal de la empresa 23 febrero 2018 Fecha informe: 23 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Oficina 2416-6749 / Celular 8392-8597 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 214-11403051172500-2018-U Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area Nivel Frente Fondo Regularidad Pendiente Ubicación Ser 1 Ser 2 Tipo Via
SUJETO 224.22 1 7.38 31.62 1 2 5 4 16 4
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 106 666.67 132 000.00 114 886.73 300.00 0.00 10.00 30.00 1.00 5.00 5.00 1.00 16.00 4.00
1.10 1.03 0.93 1.00 1.00 1.04 1.00 1.09 1.00 1.00 1.0000 1.0000
1.1955 127 523.22
FACTOR 0.0000 0.0000 0.0000
250.00 0.00 10.00 25.00 1.00 3.00 5.00 1.00 16.00 4.00
1.04 1.03 0.93 1.00 1.00 1.01 1.00 1.09 1.00 1.00 1.0000 1.0000
1.04 1.03 0.93 1.00 1.00 1.01 1.00 1.09 1.00 1.00
1.0972 144 833.46
4
Factor
5
0.00
1.11 1.03 0.93 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 1.0000
Factor 0.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 1.0000
1.0754 123 550.48
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 1.0000
1.0000
1.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡131 969 /m2 Valor ajustado ¢131 969 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 224.22 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢131 969.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢29 590 089.18
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2 6 8
N° 1 2 3 4 5
LOTE 10-E CALLE PUBLICA LOTE 4-E LOTE 6-E, 7-E Y 8-E
LOTE HABITACIONAL ASFALO BUEN ESTADO LOTE HABITACIONAL LOTE HABITACIONAL
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 496 792 496 795 496 799 496 797
PRECISIÓN NORTE 1 104 149 1 104 150 1 104 174 1 104 176
±3
Altitud 1 318 1 318 1 318 1 318
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Ericka Cordero tel 89719191 Lote en la Trinidad de Moravia Coordenadas Este Norte Manuel Arce tel 71023356 Lote en la Trinidad de Moravia Coordenadas Este Norte Alberto López tel 88705757 Lote en la Trinidad de Moravia Coordenadas Este Norte Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 22/2/2018 22/2/2018 22/2/2018
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 9.00 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-11403051172500-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques FYL Transporte Público FYL Edificios Comerciales AYA Recolección de basura TODOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
a 1000 m a 500 m a 500 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar
a 500 m
Lotes habitaciones
SÍ
SÍ SÍ
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7.38 m Pendiente % 2 31.62 m Tipo de vía: 4 4.28455285 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente
1.00 m
NO Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85.20%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
22/2/2018
SERVIDUMBRE TRASLADADA OBSERVACIONES
Acceso al lote mediante calle publica en asfalto cunetas y aceras en buen estado tipo local, ubicándose frente y a nivel de esta por 5 m. ubica cochera para dos vehículos, luego 1 m. sobre este nivel, topografía. Presenta construcción principal en mampostería regular estado. Presenta patio posterior como zona verde con maleza, fondo presenta construcción apartamento abandonado sin terminas, por lo que su valor no se tomó en consideración. Delimitación frontal portón metálico, fondo tapia mampostería y laterales paredes de construcción.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4 214-11403051172500-2018-U
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de Habitacion
Área m2 140.00
TOTAL
140.00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 235 000
VRN ¢ 32 900 000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
Área m2
TOTAL
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 13 0.8362 B
Factor Estado 0.9748
32 900 000
TOTAL
Forma de explotación
VUT años 50
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUR años 40.8
Valor Unitario Final ¢ / m2 191 555
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
26 817 700.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
VNR ¢ 26 817 700.00
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢26 817 700.00 ¢0.00
¢26 817 700.00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-11403051172500-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Mampostería Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 140.00 m2
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Mampostería Mampostería pintura regular estado No Estructura tipo cercha metálica Canalizada con canoas plásticas y bajantes plásticos, techos a dos aguas regular estado
Gypsum regular estado algunas partes en mal estado Cerámicos Plana buques de puestas y ventanas
Gas LP
% de avance
2004
1 Sistema eléctrico:
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
Sala, comedor, cocina y 3 dormitorios
Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN
Año de construcción:
63%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC-03
2 completos enchapados puertas aluminio Baños Pilas parte posterior y cochera frontal Otros Red de agua caliente No Tanque captación de agua No Fisuras Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Ninguno
Etapas inicial
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
No
SI
TOTAL 90%
SI Disyuntores Bueno Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Bueno Cubierta Regular Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Construcción habitacional de una planta, estructura paredes en mampostería pintura regular estado, cerchas metálicas, piso cerámico, cielos gypsum en general regular estado, en algunas zonas muy deteriorado, ventanas marcos aluminio tipo corredizas, puertas madera principales y termo formadas internas. Sistema eléctrico recomienda revisar por si se le causo algún daño, faltando algunas luminarias. Con relación al sistema de tiramiento de agua negras no se pudo ver tanque séptico en patio posterior, y posiblemente parte del drenaje este bajo Apartamento. Pilas techadas. No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente.
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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-11403051172500-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Acceso Principal
Vista Frontal Lote Fachada Frontal
Cochera
Interruptor Pincipal
Sala-Comedor D. Principal
S.S General
S.D de DP
Caja de Interruptores
Sistema Electrico D-1 D-2
Cocina Pilas
Apartamento sin terminas Patio Posterio Vista interna Apartamento 1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
VARIABLE
LOTE VALORAR
COMPARABLE 1 Valor Total Tipo de Valor
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Area Nivel Frente Fondo Regularidad Pendiente Ubicación Ser 1 Ser 2 Tipo Via
32000000 1 300 0 10 30 1 5 5 1 16 4
224.22 1 7.38 31.62 1 2 5 4 16 4
106666.67
COMPARABLE 2
1.101 1.0305 0.927 1.000 1.0000 1.0392 1.0000 1.0942 1.0000 1.0000
33000000 1 250 0 10 25 1 3 5 1 16 4
COMPARABLE 3 35500000 1 1.037 1.0305 0.927 1.000 1.0000 1.0129 1.0000 1.0942 1.0000 1.0000
309 0 10 30.9 1 3 5 4 16 4
132000.00
TIPO DE VALOR 1.112 1.0305 0.927 1.000 1.0000 1.0129 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
Comprador =1
1 0.95 0.9
Valuador =1 Venta Razonable >=0.90 =0.80 =0.60 30 m ≤ 200 m > 200 m ≤ 480 m > 480 m 1
10 y 0.2500 0.2555 0.2149 0.1700
4 FACTOR DE FONDO Comparable Lote a Valorar Ffo
1
5 FACTOR DE REGULARIDAD Zona Urbana
Lote valorar Lote tipo
Lote Valorar Comparable r h Fr
1 2 3 4 5
Rango Area < 500 ≥ 500 < 1500 ≥ 1500 < 50000 ≥ 50000 < 200000 ≥ 200000 1
6 FACTOR DE PENDIENTE Zona Urbana Comparable Lote Valorar
Fp
1
7 FACTOR DE UBICACIÓN Zona Urbana Lote Valorar Comparable K
Fu
8 FACTOR DE SERVICIOS S1 Lote Valorar Comparable
F s1
1
9 FACTOR DE SERVICIOS S2 Lote Valorar Comparable
Fs2
1
10 FACTOR TIPO DE VIA Zona Urbana Lote Valorar Comparable
Fv
1
Comercial Recidencial
rh 0.5000 0.3300 0.2500 0.1500 0.1000
a 0.33 0.36 0.27
